مراحل قانونی انتقال ملک و تنظیم سند

پس از اینکه خریدار و فروشنده ملک به توافق اولیه رسیدند، باید کارهای مربوط به انتقال ملک و تنظیم سند را نیز انجام دهند. چه فروشنده ملک باشید یا خریدار ملک، بهتر است با مراحل قانونی انتقال ملک و تنظیم سند آشنا شوید تا با آرامش و اطمینان خاطر معامله را انجام بدهید.

بسیاری از افراد به دلیل عدم دانش و آگاهی کافی و متضرر شدن در معاملات ملکی، کل یا بخشی از سرمایه و دارایی خود را از دست می‌دهند. بر این اساس و برای پیشگیری از متضرر شدن احتمالی در رابطه با معاملات املاک، دانستن مراحل قانونی انتقال ملک و تنظیم سند خالی از لطف نیست.

مراحل انتقال ملک و تنظیم سند:

1- مبایعه نامه

زمانیکه خریدار و فروشنده توافقات اولیه برای معامله ملک مورد نظر زا انجام دادند، یک سند موقت بین دو طرف (مبایعه نامه) تا پیش از آماده شدن سند اصلی تنظیم میکنند. این سند موقت (مبایعه نامه) هم می تواند در بنگاه املاک و هم به صورت توافقی بین دو طرف تنظیم شود.

در بین عامه مردم، مبایعه نامه به عنوان قولنامه شناخته می‌شود. البته فرق بین قولنامه و مبایعه نامه این است که، قولنامه از نظر حقوقی ارزشی ندارد و قابل ارائه به دادگاه نیست، اما مبایعه نامه یک سند قانونی و حقوقی است. با این وجود اگر قولنامه توسط دو نفر شاهد مرد امضا شود و تمام موارد لازم در آن ذکر شود، ارزش مبایعه نامه را پیدا می‌کند.

زمانی که خریدار و فروشنده برای تنظیم مبایعه نامه به بنگاه املاک مراجعه می‌کنند، یک سند از پیش تنظیم شده در اختیارتان قرار می‌گیرد که موارد زیر در آن درج و لحاظ شده است:

-مشخصات فروشنده: مشخصات شناسنامه ای، آدرس و کد پستی، شماره تلفن ثابت و همراه

-مشخصات خریدار: مشخصات شناسنامه ای، آدرس و کد پستی، شماره تلفن ثابت و همراه

-ملک مورد معامله: مشخصات خانه یا ملک مورد نظر، موقعیت جغرافیایی وهندسی، کروکی دسترسی، مساحت

-مبلغ معامله: مبلغی که خریدار و فروشنده برای انجام معامله روی آن توافق کرده‌اند.

-زمان معامله: زمان تنظیم سند اصلی، زمان پرداخت پول. اگر قرار است در چند مرحله پرداخت شود، زمان پرداخت هر بخش از آن معین شود.

-اگر کالاهای اضافی مثل موکت، پرده، کابینت و … همراه خانه فروخته می‌شود، باید در مبایعه نامه ذکر شود. (مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و…  خریده‌ام). بهتر است تا می‌توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف‌ بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.

-اگر هریک از طرفین شرط خاصی در نظر دارند، باید با توافق طرفین در مبایعه نامه ثبت شود.

پس از تکمیل موارد مشخص شده در مبایعه نامه، خریدار و فروشنده مبایعه نامه را امضا می‌کنند.

2- ثبت معامله سیستم جامع معاملات و دریافت کد رهگیری

در این مرحله اطلاعات ملک مورد معامله، در سیستم جامع معاملات ثبت می‌شود تا فروشنده نتواند آن را با خریدار دیگری معامله و کاهبرداری کند. پس از ثبت معامله در سیستم جامع ثبت معاملات، این معامله یک قرارداد رسمی تلقی شده و طرفین ملزم به اجرای آن هستند. اگر خریدار یا فروشنده از معامله پشیمان شوند، باید هزینه‌ی فسخ مبایعه نامه را بپردازند.

پس از اینکه اطلاعات ملک مورد معامله در این سیستم ثبت شد، کد رهگیری برای خریدار و فروشنده پیامک می‌شود که داشتن این کد برای ادامه مراحل تنظیم سند الزامی است. البته در این مرحله، بنگاه املاک هزینه ثبت در سیستم و دریافت کد رهگیری را از طرفین دریافت می‌کند.

3- تسویه حساب فروشنده ملک با ادارات مربوط

انجام  این مرحله به فروشنده مربوط است و خریدار فقط منتظر پایان این مرحله می‌ماند. فروشنده باید با مراجعه به برخی ادارات(شهرداری و دارایی)، هزینه‌های مربوط به مالیات و عوارض را پرداخت کند. به این صورت که:

-فروشنده ملک باید تمام مدارک شناسایی (شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده و کپی آن‌ها) و همچنین اصل و کپی بنچاق و سند مالکیت، اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)، صورتجلسه تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)، اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)، اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای) و نیز اصل و تصویر وکالتنامه را در صورت وجود، به همراه داشته باشد و به یک دفترخانه ثبت اسناد رسمی مراجعه کند.

در دفترخانه سند مورد معامله به صورت اینترنتی بررسی می‌شود. در این مرحله اگر سند در گرو بانک یا در محدوده‌ی طرح‌های شهرداری باشد، اجازه‌ی فروش داده نمی شود. همچنین از فروشنده ملک  می‌خواهند که از شهرداری و دارایی استعلام بگیرد تا معلوم شود که ملک مورد نظر به این ادارات بدهی دارد یا ندارد.

-فروشنده ملک با نامه‌ای که از دفترخانه در دست دارد به شهرداری می‌رود تا اگر ملک، بدهی دارد پرداخت کند. این بدهی‌ها ممکن است شامل تخلفات پروانه ساخت، عوارض سالیانه شهرداری و هزینه جمع‌آوری پسماند و زباله باشد. اگر ملک طبق پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده باید جریمه بپردازد. پس از پرداخت هزینه‌های مشخص شده، شهرداری نامه‌ی تسویه حساب (مفاصا حساب) را به فروشنده ملک می‌دهد و استعلام دفترخانه را نیز برای وی امضا می‌کند.

-پس از آن فروشنده به اداره دارایی مراجعه می کند که این ادره، ۴% قیمت ملک را از وی دریافت می‌کند.

-پس از تسویه بدهی شهرداری و دارایی و دریافت نامه‌های استعلام ، مجددا به دفترخانه رفته و برگه های استعلام را تحویل می دهد.

4- دریافت سند

در مرحله آخر، خریدار و فروشنده در موعد مقرر با مدارک لازم به دفترخانه ثبت اسناد رسمی می‌روند تا مرحله‌ی نهایی ثبت سند جدید را انجام دهند. پس از یک تا دو هفته سند ملک برای انتقال به شخص جدید آماده می‌شود. اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند. اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور او در دفتر اسناد را می‌گیرد. اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند علاوه براینکه هزینۀ پشیمانی را از فروشنده بگیرد، درخواست الزام به تنیم سند رسمی را نیز بدهد.

البته برای سند زدن ملک هزینه‌هایی از خریدار و فروشنده دریافت می کند که شامل موارد زیر است:

-هزینه نوشتن مبایعه نامه و ثبت در سیستم

-هزینه‌های شهرداری و دارایی که به فروشنده مربوط است

-حق کمیسیون بنگاه که از هر طرف ۰٫۵درصد مبلغ معامله را دریافت می‌کند.